Milyen trendek formálják a kereskedelmi ingatlanok piacát a közeljövőben? Az ingatlanpiac dinamikus változásokon megy keresztül, és számos tényező befolyásolja annak alakulását. Az online kereskedelem növekedése és a távmunkára való átállás új kihívásokat

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a [email protected] címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Az ingatlanpiac helyzetének vizsgálata nem mentes a bonyolultságoktól. Az egyes eszközosztályok – mint például az irodák, kereskedelmi ingatlanok vagy szállodák – között jelentős különbségek mutatkozhatnak. Jelenleg azonban inkább az általános trendekre szeretnék fókuszálni, anélkül hogy mélyebben belemerülnék az egyes szegmensek sajátos jellemzőibe. Ilyen tényezők lehetnek például a feldolgozóipar gyengélkedése, a kiskereskedelmi forgalom növekedése vagy a home office elterjedése, de most a nagyobb kép bemutatására helyezem a hangsúlyt.

A magyar kereskedelmi ingatlanpiac 2024-re lehangoló évként vonult be a történelembe. Az MNB legfrissebb adatai szerint a tranzakciós volumen drámai csökkenést mutatott: míg 2022-ben még 905 millió eurót, 2023-ban pedig 559 millió eurót regisztráltak, addig 2024-ben mindössze 405 millió euróra rúgott a befektetési összeg. Ez a szám különösen szembetűnő, ha figyelembe vesszük, hogy 2016 és 2021 között az éves forgalom rendre meghaladta az 1000 millió eurót. A legnagyobb visszaesést az iroda típusú ingatlanok piacán tapasztalták, ahol a forgalom csupán 85 millió euróra csökkent – a korábbi rekordévekben ez a szám akár tízszeresére is nőtt. A tavalyi év tehát a tranzakciók alacsony számával volt jellemezhető, a befektetők nem mutattak különösebb érdeklődést a magyar piac iránt. Érdemes megjegyezni, hogy a tavalyi állapot nem egyedi eset: a 2008-as gazdasági válságot követően is hasonló pangás jellemezte a piacot.

De vajon mi várható az ingatlanpiacon? Jön már a fellendülés? Vagy továbbra is pangás lesz? Ennek előrejelzéséhez először is a piaci szereplők várakozásait, majd pedig a makrogazdasági indikátorok várható alakulását hívom segítségül. A piaci szereplők várakozásait az MNB Kereskedelmiingatlan-piaci Jelentésében szereplő, a RICS által készített felmérés alapján mutatom be. A felmérésben negyedévente kérnek meg szakértőket arra, hogy értékeljék a hazai kereskedelmiingatlan-piac ciklikus helyzetét.

2024 negyedik negyedévében a piaci szereplők véleménye meglehetősen vegyes képet mutatott: a válaszadók 29 százaléka erős visszaesésre számít, míg 21 százalék úgy véli, hogy a ciklus mélypontján vagyunk. Ezzel szemben a résztvevők fele optimistán nyilatkozott, és azt állította, hogy a piac már a kezdeti fellendülés szakaszába lépett. Első pillantásra ez a helyzet komoly bizonytalanságot tükröz a válaszadók körében: míg egyesek a piac gyengélkedését érzékelik, mások már a felfelé ívelő tendenciákat tapasztalják. Fontos azonban megjegyezni, hogy a helyzet értékelésénél nem csupán az aktuális negyedév eredményei alapján érdemes dönteni. Az előző negyedévekben a kezdeti fellendülést érzékelők aránya jelentősen alacsonyabb volt, mindössze 13 és 33 százalék körüli értékekkel. Ez alapján elmondható, hogy a válaszadók azóta egyértelműen optimistábbá váltak. Ebből következően bízhatunk abban, hogy az ingatlanpiac fellendülése valóban küszöbön áll.

Érdemes azonban ennél a kérdőíves felmérésnél egy kicsit jobban is elidőzni. A kérdőív válaszaiból készíthetünk egy ingatlanpiaci bizalmai indexeit, melynek értéke -100 és +100 közötti értéket vessz fel. A -100 azt jelenti, hogy mindenki szerint a ciklus alján van az ingatlanpiac helyzete, míg a +100 esetén mindenki azt mondja, hogy az ingatlanpiac a csúcsán van.

Jól látható, hogy az ingatlanpiaci konjunktúraérzet 2014-2016-ban fokozatosan javult, majd 2017-től 2019 végéig stabilan magas szinten állt. 2020-ban a koronavírus megjelenésével azonban átmeneti fordulat következett be, míg 2022. végétől az energiaválságból és háborúból következő inflációs válság mélypontot okozott az ingatlanpiaci konjunktúraérzetben. Innen indult meg a tavalyi harmadik negyedévben a lassú kilábalás - még negatív a helyzetmegítélés, de már nem annyira, mint korábban.

Felmerül a kérdés, hogy a fenti konjunktúraindex mennyire alkalmas a kereskedelmi ingatlanpiac aktuális állapotának tükrözésére. A helyzet alaposabb megértéséhez érdemes összehasonlítani a tranzakciók értékét az index értékével. Azonban a tranzakciók abszolút értéke helyett célszerűbb azok GDP-hez viszonyított arányát elemezni, mivel egy adott tranzakció 10 évvel ezelőtti értéke nem azonos jelentőséggel bír, mint egy mai tranzakcióé. A GDP-hez viszonyított tranzakciós adatok 2016 és 2024 között állnak rendelkezésre, és megfigyelhető, hogy ezek az adatok rendkívül szoros korrelációt mutatnak a konjunktúraindex értékével, hiszen a korrelációs együttható 0,955. Ez arra utal, hogy a konjunktúraérzet megbízhatóan tükrözi a piaci helyzetet. Ugyanakkor, ha a jövőbeli trendek előrejelzésére kerül a sor, a konjunktúramutató hatékonysága csökken, mivel a korrelációs együttható a konjunktúraindex korábbi értéke és a tranzakciós volumen között csupán 0,692, ami arra utal, hogy a jövőbeli események előrejelzése terén nem annyira megbízható.

Fontos, hogy alaposan megértsük, mely tényezők formálják a konjunktúramutató értékét, hiszen ezek alapvetően befolyásolják a kereskedelmi ingatlanpiac erejét egy adott negyedévben. Ezen okból kifolyólag a következő változókkal elemeztem a konjunktúramutató és a piaci teljesítmény közötti összefüggéseket:

A legkiemelkedőbb korreláció a 3 hónapos BUBOR-ral figyelhető meg, ahol a korrelációs együttható -0,75 értéket mutatott. Ez arra utal, hogy a kamatkörnyezet jelentős hatással van a piac dinamikájára. A magas kamatszint nem kedvez a tranzakciós volumen növekedésének, mivel a drága finanszírozás mellett az alternatív befektetési lehetőségek is vonzóbb hozamokat kínálnak a befektetők számára.

A második legerősebb összefüggést a magyar konjunktúramutató mutatta, amelynek értéke 0,74. Ez arra utal, hogy az ingatlanpiac szempontjából kulcsszerepet játszik, hogyan értékeli a gazdaság általános ciklikus helyzetét. A harmadik legszorosabb kapcsolat az eurózóna konjunktúramutatójával figyelhető meg, ahol az együttható 0,53 értéket mutat. Ezt követi az inflációval való korreláció, amelynek erőssége -0,51, ami szintén jelentős, de ellentétes irányú mozgást jelez. Érdekes, hogy a GDP-vel való együttmozgás meglepően gyenge, hiszen itt az együttható mindössze 0,42.

Érdemes alaposan megvizsgálni a fent említett tényezők várható alakulását, hiszen ezek alapján következtetéseket vonhatunk le az ingatlanpiac jövőbeli tendenciáira. A kamatkörnyezet jelentős változáson ment keresztül a 2022-2023-as csúcsidőszakhoz képest: 2022 decemberétől 2023 májusáig a 3 hónapos BUBOR 16 százalék felett mozgott. Ezzel szemben a jelenlegi 6,5 százalékos BUBOR, bár még mindig nem alacsony, sokkal kedvezőbb helyzetet teremt, és potenciálisan elősegítheti a tranzakciók növekedését, mivel csökkent az alternatív befektetések hozama.

Az Eurostat által közzétett konjunktúramutatók nem festenek túlságosan rózsás képet a gazdasági helyzetről, de a helyzet sem annyira drámai, hogy pánikra lenne okunk. A konjunktúraérzékelés mindkét régióban 100 alatt van, ami inkább a pesszimista várakozásokra utal. Érdekes, hogy a mutató mind az eurózónában, mind Magyarországon 93,6-ra rúg, ami azt jelenti, hogy a gazdasági helyzet megítélése pontosan ugyanaz a két területen. A jelenlegi konjunktúrahelyzetnél kedvezőbb körülmények között voltunk a koronavírus előtti időszakban, és ezt követően is. Azonban a pandémia és az orosz-ukrán konfliktus kirobbanása után sokkal súlyosabb gazdasági kihívásokkal kellett szembenéznünk. Mindezeket figyelembe véve, nem indokolt az ingatlanpiac mélypontjáról beszélni, de a csúcsokat sem érdemes emlegetni.

Az inflációval kapcsolatban egy 4 százalék feletti pénzromlási ütemről beszélhetünk, amelyet részben mesterségesen, árrésstopok alkalmazásával sikerült alacsonyan tartani. A jelenlegi 4,2 százalékos infláció nem számít alacsonynak, ugyanakkor az elmúlt évek kétszámjegyű értékeihez képest viszonylag kedvező. Ez arra enged következtetni, hogy az ingatlanpiacnak lassan, de biztosan felfelé kellene ívelnie. A GDP alakulása az utóbbi években gyakorlatilag stagnáló tendenciát mutat, esetleg minimális növekedéssel. Ez a helyzet nem indokol mélypontot, ugyanakkor a kirobbanó növekedés lehetőségét sem támasztja alá.

A makrogazdasági tényezők, a szakértők véleményével összhangban, fokozatosan kezdenek hatni a kereskedelmi ingatlanok piacának bővülésére. Azonban a várakozások szerint ez a folyamat nem fog robbanásszerűen lezajlani; sokkal inkább egy fokozatos, megfontolt fejlődésre számíthatunk. Ahogy azt már tapasztaltuk, sem a gazdasági növekedés, sem a konjunktúraérzet nem támogatja egy erőteljes bővülés lehetőségét. Ha viszont végre megérkezne a régóta várt gazdasági fellendülés, az jelentős pozitív hatással lenne az ingatlanpiacra is.