Robbanásszerűen emelkednek a lakásárak Budapesten, ami teljesen újraértelmezi a költözési lehetőségeket a fővárosban. A drágulás új irányokat és lehetőségeket nyit meg a lakóhelyválasztásban.
A költözések legnagyobb része - közel 56 ezer fő - Budapesten belüli kerületváltást jelentett. A fővárosból Pest vármegyébe csaknem 17 ezren távoztak, ami országos viszonylatban is a legjelentősebb költözési irány volt. Ezzel szemben az agglomerációból 11 ezer lakó érkezett vissza Budapestre, így az agglomerációs vándorlás mérlege mintegy 6 ezer fős népességcsökkenést hozott a fővárosnak. Az ország többi részéről beköltözőket és a kiköltözőket is figyelembe véve Budapest lakosságszáma közel ezer fővel csökkent a lakóhelyváltoztatásoknak köszönhetően.
"Beigazolódtak a 2024 tavaszára vonatkozó előrejelzéseink, hiszen a fővárosi ingatlanpiac tavaly figyelemre méltó élénkülést mutatott az előző évhez képest. A kereslet több hullámban erősödött, és párhuzamosan a lakásárak is emelkedésnek indultak. A növekvő árak tovább fokozzák a kiköltözési tendenciát, ami hozzájárul a fővárosi lakosság számának csökkenéséhez." – nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: "A lakásárak és a fővárosi népesség között folyamatos interakció zajlik: ha az egyik drasztikusan emelkedik, a másik csökken, és ez a dinamika fordítva is megfigyelhető. Erre jó példa a 2023-as év, amely az ingatlanpiacon gyengébben teljesített, míg Budapest lakossága az áremelkedés hiányában ismét növekedésnek indult."
Budapesten a költözők körében a XIII. kerület vált a legnépszerűbb célponttá, ahová több mint 5500 új lakó érkezett más kerületekből. Ezt követi Újbuda (XI. kerület) 4700 fővel, valamint Zugló (XIV. kerület), ahová 4550 ember költözött. Azok, akik a fővároson kívülről érkeztek, szintén ezekbe a kerületekbe tömörültek: a III., XI. és XIII. kerületek váltak a legkeresettebb helyszínekké, ide a betelepülők 8-9 százaléka érkezett. Érdekes megjegyezni, hogy a költözések egyenlege a VII., VIII. és IX. kerület lakosságát is jelentősen gyarapította, összesen 500-550 fővel. Az ingatlan.com szakértője szerint ennek hátterében a belvárosi albérletpiac élénk működése áll, mivel sokan a fővárosba költözve inkább bérlik lakásukat, mintsem vásárlásban gondolkodnának.
A kerületeken belüli költözési hajlandóság különös mintázatokat mutat: a legelkötelezettebb lakosok a III. és XVIII. kerületben találhatóak, ahol a lakók 53,7%-a, illetve 54,4%-a döntött úgy, hogy ugyanazon kerület határain belül maradva változtat lakóhelyén. Ezzel szemben az I. kerület lakóinak csupán 20%-a, míg a V. kerületben élők 29,4%-a hagyta el a saját környezetét. Az ingatlan.com szakértője hangsúlyozza, hogy ez a tendencia a város két legdrágább kerületének tudható be. Az I. kerület ingatlanárai tavalyhoz és az idei évhez képest körülbelül 40%-kal, míg a V. kerület lakásainak árai 60%-kal haladják meg a budapesti átlagot.
Balogh László megjegyezte, hogy a gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy központi elhelyezkedésű lakás értékesítése révén az átlagos vásárlók 40-60 százalékkal nagyobb ingatlant tudnak beszerezni a fővárosban.
Budapesten a legjelentősebb mozgalmak az alábbi irányokban mutatkoztak meg:
A 2025-ös lakásárrobbanás hatása nem volt egyenletes a főváros különböző kerületeiben. Az ingatlan.com statisztikái alapján a legmagasabb négyzetméterárakat a V. kerület produkálta, ahol tavaly és idén májusban is a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintról 2 millió forintra nőtt. Ezzel szemben a legkedvezőbb árakat a XXIII. kerület kínálja, amely a XX. kerülettől vette át a legolcsóbb városrész címét. Itt a használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára tavaly még 693 ezer forint volt, de mostanra már 803 ezer forintra emelkedett.
"Az árváltozás átrajzolja a költözési térképet is. Annak ellenére, hogy a legolcsóbb és a legdrágább kerületek közötti árkülönbség 2,3-szorosról 2,5-szörösre nőtt az elmúlt egy évben, 2025-ben még többen költözhetnek ki Budapestről. A kiköltözési hullámot viszont lassíthatja, hogy a befektetők már kevésbé aktívak a lakáspiacon, ami visszaveti a keresletet. Ez pedig a saját célra vásárlók alkupozícióját erősíti az év második felében." - fogalmazott Balogh László.
A jelenlegi költözési és ártrendek világosan rámutatnak a fővárosi lakosság elvárásaira és anyagi lehetőségeire. "A vevők legfőbb nehézsége most abban rejlik, hogy az elhelyezkedés, az életminőség és a megfizethetőség hármasából legtöbben csak kettőt tudnak választani anélkül, hogy kompromisszumokra kényszerülnének. A tapasztalatok szerint sok vásárló bízik abban, hogy a jövőben kedvezőbb alkupozíciók nyílnak meg előttük, így jelenleg óvatosan köteleződnek el egy-egy ingatlan megvásárlása mellett." - értékelte a helyzetet Balogh László. A fővárosi ingatlanárak alakulására egyes kerületek vezetőinek döntései is hatással lehetnek, amennyiben kihasználják a települési önazonosságvédelmi törvény által nyújtott lehetőségeket, amely várhatóan 2025 második felében lép életbe. "A lakcímbejelentés szigorítása vagy a lakásvásárlókra kivetett betelepülési adó további lassulást okozhat az árak emelkedésében az érintett kerületekben." - tette hozzá az ingatlan.com szakértője.
A címlaphoz választott kép illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
